Prix au m² à Casablanca en 2026 : médians par quartier sur 12 000+ annonces

Quand on cherche à acheter, vendre ou louer à Casablanca, la première question reste toujours la même : combien coûte le m² dans tel quartier ? Le problème est que les chiffres qui circulent sur Internet ont 2 à 5 ans de retard, ne distinguent pas vente et location, et confondent souvent appartements et villas dans un même médian. Cette page agrège la donnée brute en continu et vous donne le vrai marché — pas une moyenne fantôme.

Comment on construit ces chiffres

Nous scrapons quotidiennement les annonces actives de Yakeey et Sarouty (12 000+ annonces résidentielles actives à Casablanca au moment où vous lisez ces lignes). Pour chaque quartier — normalisé pour fusionner les variantes typographiques ("Bourgogne (Anfa)" et "Bourgogne" sont la même chose) — nous calculons une médiane pondérée par la fraîcheur de l'annonce. Une annonce de 3 mois compte plus qu'une annonce de 12 mois. Aucun quartier ne s'affiche en dessous de 10 annonces actives : c'est notre seuil minimum statistique.

Les médians par grande zone

Casa premium — au-dessus de 17 000 MAD/m²

Les quartiers où l'on retrouve les plus hauts prix vente médians : Anfa Supérieur, Ain Diab, Bourgogne, CIL, Palmier, Beauséjour. Ce sont les zones où la demande MRE et expatriée se concentre, avec un parc immobilier rénové et des résidences sécurisées. Comptez 17 000 à 25 000 MAD/m² pour un appartement, 22 000+ MAD/m² pour une villa avec terrain.

À noter : Ain Diab s'est démarqué en 2026 avec une tendance YoY de +15%, portée par les programmes neufs face à la corniche. Bourgogne tient sa réputation (+6% YoY) mais sur des transactions plus rares, le stock disponible étant naturellement limité.

Casa standing — 13 000 à 17 000 MAD/m²

Maarif, Racine, Gauthier, Californie, Belvédère, Quartier des Hôpitaux. Le cœur résidentiel de Casa pour cadres et professions libérales — bien desservi, animé, proche des cliniques et lycées. Ces quartiers offrent souvent le meilleur compromis pour un acheteur primo-investisseur ou un MRE qui veut louer facilement entre ses séjours.

Maarif notamment, à 15 700 MAD/m² médian, présente un rendement locatif brut de 7,8% — un des meilleurs de cette tranche de prix. Le marché y reste fluide avec un délai moyen de transaction de 4 à 6 mois pour un bien correctement positionné.

Casa intermédiaire — 9 000 à 13 000 MAD/m²

Bourdj Casablanca, Sidi Maarouf, Roches Noires (en pleine mutation), Oulfa, Hay Hassani. Stock plus large, transactions plus rapides, et rendements locatifs souvent supérieurs à 9%. C'est la zone d'attaque pour un investisseur qui cherche du yield brut, à condition de bien vérifier la qualité du quartier et du voisinage immédiat.

Casa accessible — sous 9 000 MAD/m²

Sidi Bernoussi, Ain Sebaa (résidentiel), Salmia, Hay Mohammadi. Ces quartiers populaires offrent les prix d'entrée les plus bas mais la liquidité y est plus faible (délais de revente plus longs) et le risque locatif est plus élevé sur le profil locataire.

Côté location — médian loyer par tranche

Le loyer médian par m² par mois à Casablanca tourne autour de 100 MAD/m²/mois (toutes tranches confondues). Sur Anfa Supérieur ou Ain Diab on est sur 130-160 MAD/m²/mois ; Maarif ou Gauthier 100-115 MAD ; Bourdj Casablanca ou Sidi Maarouf 80-95 MAD ; les quartiers accessibles autour de 60-75 MAD/m²/mois.

Le ratio rendement brut (loyer × 12 ÷ prix de vente) est typiquement de 5% à 8% sur le résidentiel casablancais. Au-delà de 9%, on est souvent sur des quartiers à risque locatif plus élevé. En dessous de 4%, on est sur du premium où la rentabilité repose principalement sur la plus-value attendue.

Le piège de la moyenne ville

La presse cite régulièrement un "prix moyen au m² à Casablanca" autour de 13 000-15 000 MAD. Ce chiffre n'a aucune utilité pratique : il agrège des biens 5× plus chers et 5× moins chers, mélange appartements, villas, biens neufs et anciens. Le prix qui compte est celui de votre quartier, pour votre typologie, à une date récente. C'est ce que nos pages quartier détaillent.

Comment utiliser ces chiffres dans votre décision

• Vous achetez ? Croisez le prix demandé avec la fourchette interquartile (p25-p75) du quartier. Un bien au-dessus du p75 doit présenter des qualités très tangibles (étage élevé, vue dégagée, refait à neuf, parking double).
• Vous vendez ? Visez le p50 si vous voulez vendre en 3-4 mois ; au-dessus du p75 il faut accepter 8 à 12 mois de mise en ligne.
• Vous louez ? Pondérez les loyers médians par la saison (Q4-Q1 = haute demande à Casa) et par le standing exact de l'immeuble.
• Vous investissez à distance (MRE) ? Privilégiez les quartiers avec sample size élevé (>50 annonces) : la liquidité de revente y sera meilleure.