Calculateur gratuit · MRE et investisseurs
Calculez les frais d'achat de votre futur bien au Maroc
Tous les frais qui s'ajoutent au prix d'achat — droits d'enregistrement, conservation foncière, honoraires notaire et frais bancaires. Réponse instantanée avec récapitulatif PDF par email. Conçu pour les MRE et investisseurs internationaux.
Votre projet
Renseignez les caractéristiques du bien
Standard : 0% (la commission est généralement à la charge du vendeur). Certains mandats partagent à 2.5% HT côté acheteur.
Total des frais d'achat
253 400 MAD
soit 6.34% du prix d'achat — un bien à 4 000 000 MAD vous reviendra à 4 253 400 MAD tout compris
Droits d'enregistrement
4% du prix
160 000 MAD
Conservation foncière
1% + 200 MAD
40 200 MAD
Honoraires notaire
HT + TVA 20% + frais dossier
53 000 MAD
Timbres et formalités
200 MAD
Spécificité MRE
Vous achetez depuis l'étranger ? Les frais d'achat sont identiques pour un MRE — pas de surcoût. Le seul circuit additionnel à prévoir : la déclaration des fonds en devise auprès de l'Office des Changes pour pouvoir rapatrier la valeur à la revente.
Le détail des frais
Qu'est-ce qui compose réellement les frais d'achat
01
Droits d'enregistrement
4% standard · 3% RP via crédit · 6% commercial
La plus grosse ligne de coûts. Taux variable selon la nature du bien et l'usage. Réduction à 3% pour résidence principale via crédit (acheteur ne possédant pas déjà un bien). Pour les locaux commerciaux : 6%. Payable à l'enregistrement de l'acte, dans les 30 jours.
02
Conservation foncière
1% + 200 MAD si Titre Foncier
Inscription du transfert de propriété au registre foncier. Concerne uniquement les biens immatriculés (TF). Les biens "melkia" (non immatriculés) y échappent mais sont moins liquides et le crédit bancaire est complexe.
03
Honoraires notaire
1% jusqu'à 5M · 0.5% au-delà · + TVA 20%
Le notaire authentifie l'acte de vente. Tarif libre mais quasi-uniformément 1% HT du prix sur la tranche basse, 0.5% au-delà de 5M MAD. Ajouter 20% de TVA et 3 000 à 5 000 MAD de frais de dossier.
04
Timbres et formalités
~200 MAD
Timbres fiscaux et frais administratifs annexes. Coût marginal mais à ne pas oublier.
05
Honoraires agence acheteur
0 à 2.5% HT
Au Maroc, les honoraires d'agence sont généralement à la charge du vendeur (souvent 2.5%). Certains mandats partagent côté acheteur. Vérifiez le mandat avant signature.
06
Frais bancaires (si crédit)
~1.5-2% du prêt
Frais de dossier banque (~0.75%), garantie hypothécaire (~0.5%), assurance décès-invalidité obligatoire (~0.4%/an du capital). Souvent négociables sur les profils premium.
Questions fréquentes
Tout ce qu'il faut savoir sur les frais d'achat au Maroc
Quels sont les frais d'achat d'un bien immobilier au Maroc ?
L'acquéreur paie : (1) Droits d'enregistrement (4% standard, 3% pour résidence principale via crédit, 6% sur les locaux commerciaux), (2) Conservation foncière (1% du prix + 200 MAD, uniquement sur les biens immatriculés au Titre Foncier), (3) Honoraires de notaire (1% HT jusqu'à 5M MAD, 0.5% au-delà, + TVA 20% + frais de dossier), (4) Timbres et formalités (~200 MAD), (5) Honoraires d'agence si applicable (souvent à la charge du vendeur). Si crédit immobilier, ajouter ~1.5-2% du montant emprunté.
Quel est le taux des droits d'enregistrement au Maroc en 2026 ?
Le taux de droit commun est de 4% du prix d'achat. Il existe deux dérogations principales : 3% pour une résidence principale acquise via crédit bancaire (premier bien du contribuable), et 6% pour les locaux à usage professionnel ou commercial. Les terrains restent à 4%. Le paiement se fait dans les 30 jours suivant l'acte authentique, sous peine de pénalités.
Qu'est-ce que la conservation foncière et qui doit la payer ?
La conservation foncière est l'enregistrement du transfert de propriété dans le système foncier marocain. Elle ne concerne que les biens immatriculés au Titre Foncier (TF) et coûte 1% du prix + 200 MAD forfaitaires. Sur les biens 'melkia' ou non immatriculés, il n'y a pas de conservation foncière mais le bien est moins liquide et le crédit bancaire est plus difficile à obtenir. Pour les MRE en particulier, exigez toujours un bien titré.
Combien coûtent les honoraires de notaire pour un achat immobilier au Maroc ?
Les honoraires de notaire au Maroc sont de 1% HT du prix de vente jusqu'à 5 millions de MAD, puis dégressifs à 0.5% sur la tranche au-dessus. Ajouter la TVA à 20% sur les honoraires et 3 000 à 5 000 MAD de frais de dossier. Sur un bien à 2M MAD, vous payerez environ 27 000 MAD au notaire (24 000 HT × 1.2 TVA + 3 000 dossier). Le notaire est obligatoire pour la signature de l'acte authentique et la sécurisation juridique.
Y a-t-il des frais supplémentaires si on achète à crédit ?
Oui, le crédit immobilier ajoute : frais de dossier banque (0.5 à 1% du prêt, souvent ~0.75%), garantie hypothécaire (~0.5% pour l'inscription au registre), assurance décès-invalidité obligatoire (~0.3 à 0.6% par an du capital restant dû). Sur un prêt de 1M MAD, comptez 15 000 à 20 000 MAD de frais initiaux et environ 3 000 à 5 000 MAD par an d'assurance. Les principales banques sont Attijariwafa, BMCE, Banque Populaire, CIH.
Les MRE paient-ils les mêmes frais que les résidents ?
Oui, les MRE (Marocains Résidant à l'Étranger) sont soumis aux mêmes droits et taxes que les résidents lors de l'acquisition. Ils bénéficient également des mêmes avantages : taux réduit 3% pour résidence principale, exonération de plus-value après 5 ans, etc. Le seul circuit spécifique aux MRE est la déclaration des fonds entrants en devise auprès de l'Office des Changes — démarche essentielle pour pouvoir rapatrier la valeur du bien lors d'une revente future.
Quel est le taux des droits d'enregistrement sur les biens commerciaux ?
Les locaux à usage professionnel ou commercial (bureaux, magasins, hôtels, entrepôts) sont soumis à un taux de 6% au lieu de 4%. Cette majoration de 2 points reflète la nature non-résidentielle de l'investissement. Sur l'achat d'un bureau à 3M MAD, vous paierez 180 000 MAD de droits d'enregistrement contre 120 000 MAD si le bien était résidentiel.
Le calculateur prend-il en compte mon cas particulier ?
L'outil applique les règles fiscales générales en vigueur en 2026. Il couvre la grande majorité des cas, mais certaines situations spécifiques peuvent légèrement modifier les chiffres : logements sociaux neufs (exonération possible), achats par société (SARL/SCI), donations entre vifs, terrains agricoles, etc. Pour un cas particulier complexe, demandez le récapitulatif détaillé via le formulaire — notre équipe peut vous conseiller sous 24h.
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