Fiscalité de la location immobilière au Maroc en 2026 : IR foncier, taxes, conventions MRE

L'investissement locatif au Maroc est attractif tant qu'on calcule le rendement NET, pas le rendement brut affiché dans les annonces. La fiscalité locative marocaine a évolué en 2024-2025 avec la nouvelle Loi de Finances : voici ce qu'elle prélève réellement sur vos loyers en 2026, et comment optimiser légalement pour les profils MRE.

L'IR foncier : le poste principal

Les loyers perçus au Maroc relèvent du barème de l'Impôt sur le Revenu, catégorie revenus fonciers. En 2026, deux options selon le montant :

• Loyers annuels < 120 000 MAD : option pour le prélèvement libératoire de 10% du loyer brut (le plus simple, intéressant pour les petits investisseurs)
• Loyers annuels ≥ 120 000 MAD : passage au barème progressif IR (0% jusqu'à 30k, 10% jusqu'à 50k, 20% jusqu'à 60k, 30% jusqu'à 80k, 34% jusqu'à 180k, 38% au-delà) après abattement forfaitaire de 40% pour frais

Concrètement, pour un appartement loué 7 000 MAD/mois soit 84 000 MAD/an : option prélèvement libératoire 10% = 8 400 MAD d'impôt, contre 0 MAD sur le barème progressif (l'abattement de 40% + le premier palier à 30k font passer le revenu imposable sous le seuil). À cette échelle, le barème progressif est plus avantageux. À l'inverse, pour 150 000 MAD/an de loyers, le calcul s'inverse — le prélèvement libératoire de 10% donne 15 000 MAD d'IR, mieux que le barème progressif qui taxerait plus lourdement.

Les taxes municipales : à la charge de qui ?

Deux taxes principales qui restent souvent floues entre vendeurs, acheteurs et locataires :

• Taxe d'habitation : à la charge du propriétaire occupant ou du locataire (selon la convention de bail). En location nue résidentielle, c'est généralement le locataire qui paie. Taux 5 à 15% de la valeur locative annuelle administrative.
• Taxe de services communaux (TSC) : toujours à la charge du propriétaire. Taux 10,5% de la valeur locative pour Casa/Rabat, 6,5% ailleurs.
• Taxe sur les terrains urbains non bâtis (TUNB) : seulement si vous possédez un terrain non construit en zone urbaine.

Le cas particulier MRE — convention de non-double imposition

Si vous êtes MRE résidant fiscal en France, Belgique, Espagne, Allemagne, Royaume-Uni, Italie, Pays-Bas, Suisse, Canada, États-Unis ou de nombreux autres pays, une convention bilatérale prévoit que les revenus immobiliers générés au Maroc sont imposés UNIQUEMENT au Maroc. Vous ne payez donc PAS d'impôt sur ces revenus dans votre pays de résidence.

Important : la convention ne signifie pas que vous échappez à l'obligation de DÉCLARER ces revenus dans votre pays de résidence. Vous devez les déclarer, mais ils ne seront pas taxés. Selon les pays, ils peuvent toutefois entrer dans le calcul du taux effectif global d'imposition (clause de "taux effectif" dans la convention France-Maroc par exemple). Faites-vous accompagner d'un fiscaliste si vous avez des revenus mixtes Maroc + pays de résidence.

TVA sur les locations : qui est concerné ?

Les locations à usage d'habitation sont EXONÉRÉES de TVA. Les locations commerciales (bureaux, locaux commerciaux), elles, sont soumises à TVA 20% si le bailleur est assujetti à la TVA (revenus locatifs > 500 000 MAD/an ou option volontaire). C'est un point fréquemment négligé sur l'immobilier de bureaux à Casa.

La plus-value à la revente — TPI

À la revente du bien locatif, la taxe sur la plus-value immobilière (TPI) s'applique. Taux 2026 : 20% sur la plus-value nette, avec un minimum de 3% du prix de cession total. La plus-value se calcule comme prix de vente moins prix d'achat (revalorisé selon le coefficient d'érosion monétaire publié annuellement par la DGI) moins frais d'acquisition + travaux justifiés.

Exonération : si le bien a été votre résidence principale détenue depuis plus de 6 ans, TPI à 0. Pour un investissement locatif, pas d'exonération possible — la TPI s'applique systématiquement.

Calcul concret : rendement brut vs rendement net

Prenons un cas Maarif Casa 2026 — appartement 85 m² acheté 1 340 000 MAD (15 741 MAD/m² médian), loué 8 800 MAD/mois (104 MAD/m²/mois médian) :

• Loyer annuel brut : 105 600 MAD
• Rendement brut : 7,9%
• IR foncier (prélèvement libératoire 10%) : -10 560 MAD
• Taxe services communaux (10,5% × valeur locative ≈ 80% du loyer) : -8 870 MAD
• Charges copropriété (typique pour le quartier) : -6 000 MAD
• Frais de gestion locative (1 mois de loyer/an) : -8 800 MAD
• Vacance moyenne 1 mois/an : -8 800 MAD
• Loyer net annuel : 62 570 MAD
• Rendement NET : 4,7%

Le rendement net réel est typiquement 2 à 3 points en dessous du rendement brut affiché. C'est l'écart que tout investisseur doit anticiper.

Stratégies d'optimisation légales

• Choisir le bon régime IR — refaire le calcul chaque année selon vos revenus locatifs globaux (parfois switcher entre libératoire et progressif vaut le coup)
• Justifier les travaux importants — peintures, rénovations, équipements nouveaux : déductibles sur le régime progressif
• Anticiper la durée de détention — si vous envisagez d'occuper le bien à terme comme résidence principale puis revendre après 6 ans, vous neutralisez la TPI
• Profiter de la convention MRE — si vous êtes en France/Belgique/etc., vos revenus locatifs marocains ne sont taxés QU'au Maroc — pas de double imposition à craindre
• Faire louer en société (SARL immobilière) — pertinent uniquement si vous avez plusieurs biens, transforme l'IR en IS (impôt sur les sociétés) avec d'autres règles d'amortissement